Rahat viemäriin

Erinomaisen mielenkiintoinen aihe ja sen journalistisesta syväluotauksesta, kiitos siitä! Jo pidempiä aikoja muissa EU-maissa oleskelleena ja asuneena sekä syväsukeltaneena heidän kulttuureihinsa että myöskin rakentamistapaansa - maassa maan tavalla- ei voi kuin ihmetellä nykysuomalaista peribyrokraattista ja joustamatonta tekniikkarakentamista. Rakennusvalvonnan puute on myöskin silmiin pistävää. Taloyhtiöiden maallikkohallitusjäsenien ammattitaito on hyvinkin haasteellista. Jollei ole ollut mukana jo tiukoissa yritysmaailman sopimusneuvoitteluissa ja siten omaa riittävää teknistä tai taloudellista tietämystä asioista, niin vedetään kummasti höplästä. Nopeat syövät hitaat -menttaliteetilla. Kiire on kova vain sopimuksen allekirjoitukseen. Yksityiskohdista viis... Aikataulutuksesta lisäksi vain ja ainoastaan puree reilut sakkopykälät. Raha se on joka ratkaisee eli aika on molemmin puolin rahaa.Ei kysyvä tiellä eksy...EU-kulttuurissa oppii myös keskustelemaan asioista, vaikka olisikin huomattavasti erilaisia näkökohtia asioissa ja pitämään kantansa eli puoliaan.

Yleensä tavallinen osakken omistaja, joka ei ole rakennusammattilainen, ei pysty vaikuttamaan mihinkään rempassa. Olet vain maksaja, jossa asuntosi taso yleensä laskee. Oletin että WC ja keittiö palutetaan siihen kuntoon kuin se oli ennen remppaa (kaakelit ym kalusteet), kun kaikki joudutaan hajoittamaan. Mutta ei suinkaan, urakassa kaikille laitetaan halvimmat mukaan ja samaa kaikille. Jos haluat ns. palauttaa samalle tasolle kuin ennen remppaa, maksat siitä erikseen! Jos et itse vahdi etenemistä, kaikki kohdat tarkistat itse - kysynkin mitä se ulkopuolinen valvoja itse asiassa valvoo!! Minun osaltani oli vain huomautus patterin suojakuoren napin puutteesta vaikka löytyi todella törkeitä puutteita, jotka sitten ajan myötä korjattiin kun jaksoi valitella.
Jos keittiössä osa kaakeleista joudutaan purkamaan niin ei kaikkia vaihdeta uusiin vaan jatketaan siitä mistä on purettu ja kun maalataan, niin vain siihen kohtaa seinää, mihin on koskettu. Käytännössä seinästä oli sitten maalattu vain puolet ja loppu - ei putkia sisältävä osa oli vanhaa maalia ja kaakelit on eriparia eri osassa keittiöä!

Plisi vaikka kuinka monta esimerkkiä kerrottavana tavallisen asukkaan kannalta katsottuna, mutta en niitä pahimpia edes ilkeä sanoa ja kuulemma meillä meni remppa hyvin - myöhästyi vain 2 kk, mutta vikailmoituksien vuoksi asumiskuntoon kämppä tuli vasta n. 5 kk asetetun päivän jälkeen.

Asuin aikanaan Helsingin Vuosaaressa, jossa asuintalossani tehtiin putkiremontti. Koska taloyhtiö oli suuri (Suomen suurin huoneistojen lukumäärän suhteen) saivat ilmeisesti neuvoteltua hyvän sopimuksen putkiurakoitsijan kanssa. Varsinaista remonttiaikaa asuntoa kohti tuli reilun kuukauden verran. Työn jälki oli maallikon silmissä hyvää ja muutenkin jäi asiasta hyvin tehdyn työn maku suuhun.

Meidän talossamme tehtiin viime syksynä viemäriremontti. Kokemuksena oli, ettei siitä ollut haittaa kovinkaan paljon. Asuinnoissa sai asua, yrittäjä toi jokaiseen asuntoon kuivakäymälän. Työ suoritettiin muutamassa päivässä.

Oliko ohjelma tarjoitettu Lars Lundsrömin ja edustamansa Pipeliner Oy:n mainokseksi. Talomme on rakennettu v. 1964. Yhtiöön on tehty kaksi putkien kuntotutkimusta, joissa todettiin, että korjaustarpeita on paljon. Yhtiössä on tapahtunut myös vesivahinkoja. Putkiremonttia alettiin suunnitella kolmisen vuotta sitten. Yhtiökokouksesta toiseen siirrettiin myös sauna ym remontteja samaan aikaan tehtäväksi. Ohjelmassa mainittu konsultti ei asu talossa, eikä ole osakkeen omistaja. Jollakin kostilla oli ujuttanut itsensä yhtiökokoukseen. Yritti estää hankesuunnitelman käynnistämisen, hän tekee suunnitelman kuulemma 500 eurolla. Suunnittelutoimisto on haukuttu, samoin hallitus. Yhtiökokous kuitenkin päätti käynnistää hankesuunnitelman. No sitten seuraavaan kokoukseen alettiin keräämään vanhuksilta valtakirjoja rakenteita rikkomattoman putkiremontin teettämiseksi. Näille valtakirjan antajille perusteltiin, että halvempi vaihtoehto ja että voi asua koko remontin ajan omassa kodissa. Yhtään ei ole mainittu vesijohtojen pinnoituksen riskeistä. Puhumattakaan, että osa putkistosta on niin huonossa kunnossa, että ne on joka tapauksessa korjattava perinteisesti ennen pinnoitusta. Asukkaana ihmettelen konsultin röyhkeyttä. Tuskin on kiinnostunut yhtiön kunnossapidosta kun on konsulttipalkkionsa kuitannut.

Haluan kertoa ajatuksistani isännöintitoimiston näkökulmasta, tämä on yksittäisen asukkaan ja myös yhteiskunnan tasolla merkittävä aihe.

Tulkitsen ohjelman sanoman yrityksemme rakennuttaman yli 70 putkiremontin kokemuksella siten, että sen pääviestit ja huolenaiheet olivat: Miksi putkiremontin ja korjausrakentaminen yleisestikin maksavat niin paljon? Mikseivät urakoitsijat tee tai tarjoa halvempia ratkaisuja? Mikseivät suunnittelijat suunnittelu taloyhtiöille edullisempi urakkakokonaisuuksia? Esille tuli huoli siitä, miten taloyhtiö varmistaa ettei se ole vietävissä rakennuttamisen maailmassa. Miten vietäväksi tulemisen voi välttää ilman ammattitaitoista ja ajankäyttöään uhraavaa hallitusta? Huoli on oikea ja perusteltu.

Ei ole realistista olettaa, että tällaisia hallituksia nyt tai tulevaisuudessa as oy taloyhtiöihin löytyisi. Hallituksen roolin ei kuulukaan olla asiantuntija. Ennenkaikkea taloyhtiön osakkaiden tahtotilan edustajana hallitus edustaa omistajuutta. Hallituksen on huolehdittava siitä, että sen käytettävissä on jatkuvasti rakennuttamisen osaava isännöintitoimisto. Ohjelmassa tuli selväksi, että rakennuttamisen osaavan teknisen isännöinnin mukana olo peruskorjausvaiheessa olevassa taloyhtiössä on välttämättömyys.

Isännöintiyrityksen resurssien, osaamisen ja luotettavuuden merkitys nousee aivan uuteen luokkaan taloyhtiön peruskorjauksen lähestyessä. Taloyhtiön korjaushankkeessa tulee olla jatkuvaan suhteeseen perustuvaa rakennuttamisosaamista tilaajan puolella, usein isännöinti on kyseinen taho. Jos osapuolille ei ole selvää, kuka taloyhtiön peruskorjausprojektia johtaa, ei sitä usein käytännössä johda kukaan. Isännöitsijätoimiston edustajan tärkein tehtävä on varmistaa taloyhtiön etu korjausrakentamisen monimuotoisessa maailmassa. Isännöinti elää hoitamansa hankkeen kanssa myös hankkeen takuu- ja vastuuajan. Sattumalta jo ennen tätä ohjelmaa sovittuna SKH Isännöinti järjestää tätä aihetta käsittelevän seminaarin hallitusten jäsenille 8 ja 20.3. lue tarkemmin www.skh.fi.

Muutama asia vielä rakentamisen hinnoista. Suunnittelijat siis havaintojen mukaan suunnittelevat kalliita korjausratkaisuja. Tilaaja kuitenkin määrittää omistajan tahdon korjaushankkeen hankesuunnitteluvaiheessa. Hallituksen onkin syytä tuoda talon osakkaiden tahtotila esiin ja eri vaihtoehdot punnittavaksi jo ennen urakan varsinaista suunnittelua. Valintojen perusteella suunnittelija suorittaa teknisen suunnittelutyön. Teknisen isännöinnin ja projektinjohdon rooli on merkittävä hankesuunnitteluvaiheessa taloyhtiön edun ja toimivan pitkäjänteisen hyvän lopputuloksen löytämisessä.

Putkien pinnoituksessa ongelmat ovat mahdollisesti veteen irtoavat myrkyt kuten ohjelmassa todettiin. Haasteita luo myös pinnoitteen tasaisen tarttumisen varmistaminen ja laadunvarmennus kokonaisuudessaan.

Sukituksen ongelmat liittyvät kustannustasoon. Usein asiantuntija-arvioiden mukaan sukitus ei ole sen edullisempi toteutusvaihtoehto, kun huomioidaan myös liittyvät kustannukset. Esimerkiksi tilanne, jolloin kylpyhuoneiden vesieristys halutaan myös uusia. Usein vesivahinko ei synny viemärin pettämisestä, vaan kosteuden pääsemisestä lattian läpi alakertaan tai seinän läpi naapuriin.

Urakkahintojen kalleuteen kiistämättä vaikuttavat
- kasvaneet korjausmäärät lähiöiden tullessa peruskorjausikään
- as oy taloyhtiöiden luonne työn tilaajina, taloyhtiö on kertatilaaja
- Ohjelmassa NCC toteaa 30% tehostumisen, jos toistuvuutta as oy rakentamisessa pystytään hyödyntämään. Näin varmaan onkin, mutta esim. alueisännöinnin ja aluekorjauksen rooli voi olla merkittävä tulevaisuudessa.
- Urakoitsijakanta on suhteellisen pieni suhteessa tuleviin kasvaviin korjausmääriin. Projektinjohto on järjestettävä siten, että taloyhtiöiden urakoihin voidaan turvallisesti ottaa pienempiäkin tekijöitä.
- Viestinnän ja sitä kautta ymmärtämisen haasteet ovat valtavat. Monimuotoisessa hankkeessa osakkaalla on oltava mahdollisuus avoimeen tiedonsaantiin. Sähköisen tiedonvaihdon merkitys kasvaa!

Rakentamisen laatu suomessa ei ole kaikissa tapauksissa ollut erityisen hyvää ja hinnat tuntuvat suhteettoman korkeilta. Hyvät ratkaisut eivät synny korjausten määrien vähentymisen kautta, päinvastoin. Isännöinnin on taloyhtiön toimitusjohtajuutta edustavana toimijana oltava mukana kehittämässä ratkaisuja parempiin korjaushankkeeisiin.

Juha Kulomäki
Tekninen johtaja
SKH-Isännöinti Oy

Aiheeseen liittyen. Kannattaa tutustua Uponorin Cefo-järjestelmään joka keräsi kiitosta Vuoden putkiremontti 2011 -kilpailussa.

Uponor Cefo -talotekninen perusparannus
http://www.youtube.com/watch?v=MAv3MHmjmzY

Uponor Cefo -taloteknisen perusparannuksen asennustyö
http://www.youtube.com/watch?v=6hDXblKSanc

http://www.omataloyhtio.fi/pdf/asoy/messut/Rakenna_ja_remontoi_27_uponor.pdf

http://www.uponor.fi/fi-FI/Ratkaisut/Talotekniikka/Uponor_Cefo_elementit

Erittäin hyvä, tämä aihe! Täällä Suomessa on otettava opiksi kokemuksista Saksassa ja Ruotsissa, jotta ihmiset eivät mene konkurssiin.