Pimeitä kustannuksia
Simo Sipola - Törmäsin maankäyttösopimuksia selvittäessäni yhteen rakennusalan tabuista: Suomessa ei ole julkista tilastotietoa siitä, paljonko asuntorakentaminen maksaa keskimäärin. Yritin löytää jaottelua alueittain ja talotyypeittäin. En löytänyt. Siis mitä maksaa keskimäärin vaikkapa kerrostaloasunnon rakentaminen esimerkiksi Espooseen.
Luulisi, että tällainen tieto olisi Tilastokeskuksessa. Ei ole. Kun soitin rakentamistilastoista vastaavalle asiantuntijalle, hän kertoi: Kyllä meillä on euromääräiset luvut, mutta emme voi luovuttaa niitä julkisuuteen. Olemme saaneet luvut rakennusliikkeiltä luottamuksellisesti, siis sillä ehdolla, että emme luovuta niitä eteenpäin.
Sama toistui, kun soitin Valtion teknilliseen tutkimuskeskukseen: Meillä on vanhoja, 3-4 vuoden takaisia lukuja. Niiden perusteella ei pysty riittävän tarkasti arvioimaan kustannuksia. Ja edelleen Rakennusteollisuus ry:hyn: Meidän lukumme ovat liian vanhoja, jotta niiden perusteella voisi laskea mitään.
Yritin kärttää molemmilta vanhoja lukuja. Niiden ja Tilastokeskuksen julkaiseman rakennuskustannusindeksin perusteella olisin voinut tehdä arvion nykyisistä kustannuksista. Mutta kun ei, niin ei. Luvut jäivät saamatta.
Soittokierros rakennusliikkeisiin toi muutamia arvioita asuntorakentamisen kustannuksista. Mutta, mutta, rakennusala jaksaa muistuttaa: Jokainen kohde on uniikki, ainutkertainen. Keskimääräisiä kustannuksia ei ole.
Näin varmasti onkin, tavallaan. Mutta kumma kyllä: keskiarvolukuja on saatavissa asuntojen ja kiinteistöjen hinnoista. Miksei siis rakentamisen kustannuksista? Eihän sen niin vaikeaa luulisi olevan, tilaston laatimisen.
Arvaan, että selitys pihtailuun on tämä: jos tietäisimme, paljonko kerrostaloasunnon rakentaminen maksaa keskimäärin mukaan luettuna maanhinnan, pystyisimme laskemaan rakennusliikkeen katteen. Se olisi mielenkiintoista.
Kannattaa muistaa, mitä YIT:n aluejohtaja Juhani Ylitolonen sanoi MOT:n haastattelussa: kaikki kustannukset ovat asuntojen hinnoissa.
Entä jos rakennusliike saa tontin poikkeuksellisen huokeaan hintaan? Myykö se tontille rakentamansa asunnot tavallista halvemmalla?
3 kommenttia
Ma 08.10.2007 @ 21:43
Ainakin kahdesta asiasta vallitsee poliittinen yksimielisyys suomalaisessa kaavoituspolitiikassa: nk. hyvien veronmaksajien hyödyllisyydestä kuntataseelle ja asumisen kalleudesta. Sen sijaan keinot, joilla näitä asioita koetetaan ratkaista, ovat vaihtelevia ja jopa ristiriitaisia.
Hyvät veronmaksajat ovat sellaisia ihmisiä, jotka maksavat paljon veroja eli ovat suurituloisia. Kaavoituspoliitikkojen retorisessa kaunopuheessa ollaan kuitenkin virallisesti huolestuneita matalapalkka-alojen palvelutyöntekijöiden asumiskurjuudesta.
Helsingissä ollaan systemaattisesti laiminlyöty sosiaalisen asuinrakentamisen määrätavoitteet. Sen sijaan annetaan kaavoitettavaksi kalliita maa-alueita parhailta paikoilta, ja kuten maanantain 8.10 MOT:issa todettiinkin, maan hinta siirtyy suoraan asuntojen hintoihin. Lisäksi veronmaksajat maksavat vielä kunnallistekniikankin.
En näe, että tällä matemaattisella yhtälöllä olisi mahdollista alentaa asuntojen hintatasoa. En myöskään näe, miten hyville veronmaksajille suunnattujen asuntojen rakentamisella voitaisiin vaikuttaa matalapalkka-alojen työntekijöiden asumiskurjuuteen, sillä esimerkiksi sairaanhoitaja ja suuren it-yrityksen erityisosaaja liikkuvat kahdella eri markkinoilla, jotka eivät kohtaa.
Pe 12.10.2007 @ 19:53
Olisi mielenkiintoista tietää, minkä suuruiset kuntien yhdyskuntarakentamisen kustannukset todellisuudessa ovat. MOTissahan annettiin kieli poskessa ymmärtää, että Espoossa ne olisivat 240 €/k-m2.
Lueskellessani maankäyttö-ja rakennuslain lainvalmisteluaineistoa törmäsin Kaavojen toteuttamistoimikunnan komiteamietintöön (2002:2). Mietinnössä kerrottiin mm seuraavaa: "Yhdyskuntarakenteen kustannustason selvittämiseksi on tutkittu eri tutkimuslaitosten ja yliopistojen julkaisuja ja tutkimuksia, haastateltu asiantuntijoita ja pyritty kartoittamaan muut mahdolliset tietolähteet. Kustannustasosta ei näytä olevan julkaistu sellaista tietoa, jota tässä selvityksessä olisi tarvittu."
"Yhdyskuntarakentamisen kustannuksia kysyttiin toimikunnan selvitykseen valituista kunnista. Vain muutamassa kunnassa oli näitä kustannuksia seurattu siten, että ne pystyttiin selvityksen asettamassa aikataulussa ilmoittamaan. Kuntien antamat yhdyskuntarakenteen kustannukset liikkuivat 350 mk/k-m2 ympärillä." Tämä vastaa siis euroina alle 60 €/k-m2.
Kuntien soveltamilla kaavoitusmaksuilla on ilmeisesti varsin ohut liittymä varsinaisiin kustannuksiin.
Kotikunnassani Tuusulassa kunta perii maanomistajilta kaavoitusmaksua reilut 160 €/k-m2 ja mikäli maapoliittisen ohjelman päivitys menee läpi valtuustossa, maksu nousee jatkossa noin 200 €/k-m2.
Kunnan poliittisessa retoriikassa on irtauduttu kokonaan lainsäätäjän alkuperäisistä perusteluista. Kaavoitusmaksua ei siis enää perustella sillä, että maanomistajan tulee osallistua kustannuksiin - eikä edes niiden 100 %kattamisella. Maksujen korottamista perustellaan seuraavilla syillä:
1) on väärin, että maanomistaja hyötyy yksin maan arvonnoususta, koska se on aiheutunut kunnan toimenpiteistä
2) kun otetaan yhdeltä, niin kaikki muut hyötyvät
Komiteamietinnössä oli selvitetty kaavoituksen vaikutusta maan arvonnousuun. Selvityksessä mukana olleista kunnista pienin arvonnousu oli Liperissä (Pohjois-Karjalaa). Liperissä maapohjan arvo kasvoi ainoastaan 2,8 kertaiseksi kaavoituksen ansiosta. Tämä tarkoittaisi Etelä-Suomen hinnoilla sitä, että raakamaan arvo (2 €/m2) nousisi alle 6 €/m2. Selvityksen perusteella on selvää, ettei maan arvonnousu juurikaan korreloi kaavoituksen kanssa. Tärkein maan arvonnousua aiheuttava tekijä on markkinamekanismi: mitä suurempi kysyntä, sitä korkeampi hinta.
Lainsäätäjän alkuperäinen tarkoitus on varmasti ollut hyvä maankäyttösopimus-kohtaa kirjoitettaessa, mutta lopputulos on katastrofaalinen. Laki on tavalliselle maanomistajalle yksinkertaisesti liian monimutkainen; sopimusoikeutta ja hallintomenettelyä sekaisin. Kunnissa lakia luetaan isomman oikeudella. Siellä on mopo karannut käsistä aikaa sitten.
Ma 15.10.2007 @ 15:04
Kommentti "Todella pimeitä rakennuskustannuksia" -kirjoitukseen.
Toisin kuin kirjoittaja epäilee, MOT ei antanut "kieliposkessa" ymmärtää, että yhdyskuntarakentamisen kustannukset olisivat Espoon Suurpellossa 240 €/kerrosneliömetri. Luku perustuu laskelmaan, jonka sain Espoon kaupungilta. Toinen asia on, kuinka hyvin laskelma pitää paikkansa. Siinä voi olla ns. ilmaa tai sitten se voi olla tehty alakanttiin, kuten Espoon teknisen toimen johtaja Olavi Louko korosti, kun haastattelin häntä 8.10.2007 lähetettyyn ohjelmaan.
Ulkopuolisen on mahdotonta tarkistaa laskelman oikeellisuutta. Ensiksi, kyse on kustannusarviosta. Ja toisaalta laskelma on karkea: Espoolta saamani luvut eivät sisällä niitä osatekijöitä tai arvoja, joihin laskelma perustuu.
Espoo on tehnyt arvion siitä, miten maanomistajilta saatu maankäyttösopimuksen korvaus käytetään Suurpellon alueella. Arvio löytyy MOT:n nettisivulta (http://www.yle.fi/mot/ss071008/espoon_suurpelto.htm). Siinä on mielenkiintoista muun muassa se, että 15 prosenttia korvauksesta on muutos- ja riskivarausta.
Simo Sipola